Пазарът на недвижими имоти във Варна продължава да бъде сред най-динамичните в страната, а интересът към жилищата и инвестиционните имоти остава значителен. Какви са актуалните тенденции, как се движат цените и какво търсят купувачите? За развитието на пазара и очакванията за следващите месеци разговаряме с Петър Велчев, брокер на недвижими имоти от „Нов Век“.
Калоян Георгиев: Как изглежда пазарът на недвижими имоти във Варна в момента? Какво се промени през последната година и какви са основните тенденции, които наблюдавате като брокер?
Петър Велчев: Пазарът във Варна продължава да бъде силен, защото градът привлича хора – както завръщащи се българи от чужбина, така и семейства от по-малките населени места. Разликата спрямо миналата година е, че еуфорията отстъпи място на разума.
Какво се промени и какво наблюдавам ежедневно:
Разграничаване между качествено и посредствено: Купувачите вече правят разлика между добър строител с доказани сгради и проекти, правени набързо с множество недообмислени детайли. Локацията продължава да е от първостепенно значение, но все по-важна става и съпътстващата инфраструктура – нормален асфалтов достъп, близост до детски градини и училища.
Купувачите не бързат на всяка цена: Хората преценяват кредитните си възможности по-разумно. Вземат се предвид не само месечната вноска, но и бъдещите разходи по поддръжка на имота.
Силна активност при новото строителство: Търсят се функционални разпределения – апартаменти без излишни квадратни метри коридори и с правилните форми на помещенията. Хората искат практични жилища, в които всеки квадратен метър се използва пълноценно.
Калоян Георгиев: Цените на имотите във Варна продължават да бъдат сред най-обсъжданите теми. Според Вас достигнаха ли пазарните нива своя естествен максимум или все още има потенциал за ново поскъпване?
Петър Велчев: Ако под „ново поскъпване“ разбираме скоковете от по 15–20% на година, които гледахме наскоро – този етап по-скоро приключи и това е здравословно за всички.
В момента навлизаме в фаза на по-умерено и нормално темпо. Какво определя движението занапред:
Доходите и кредитирането: Докато лихвите по кредитите у нас остават сравнително ниски, а заплатите в големите градове като Варна растат, пазарът ще има подкрепа.
Купувачите вече имат граници: Клиентите вече не се влияят от психозата „купувай, че утре ще е по-скъпо“. Те пресмятат много внимателно и ако даден имот надхвърля разумната си стойност, той просто остава да виси на пазара.
Очакването ми е за плавно и умерено движение при качествените имоти, паралелно с инфлацията и нарастването на доходите, без драстични аномалии.
Калоян Георгиев: Кои имоти се търсят най-много във Варна в момента? Купувачите предпочитат ли ново строителство, готови жилища, къщи или имоти в определени квартали?
Петър Велчев: Ако трябва да обобщя с едно изречение: купувачите търсят жилища, които изискват най-малко допълнителни главоболия и неочаквани разходи.
Разпределенията: При тристайните апартаменти купувачите вече са много взискателни към квадратурата. Търсят се нормални спални (над 12–14 кв.м) и просторна дневна, а не „тристайни“ апартаменти с две микроскопични стаи, пристегнати в малка обща площ.
Бягство от основните ремонти: Ако преди години хората купуваха старо панелно или тухлено жилище за основен ремонт, за да го направят „по свой вкус“, днес голяма част бягат от това. Ремонтът отнема месеци, оскъпява се двойно спрямо първоначалните разчети и изисква постоянно присъствие.
Локацията: Широкият център, „Бриз“, „Чайка“ и „Левски“ поддържат най-висок интерес и там сделки стават най-бързо. Младите семейства с по-ограничен бюджет обаче все по-често избират „Владиславово“, „Кайсиева градина“, „Младост“, защото там намират по-добро съотношение между цена, квадратура и възможност за паркиране.
Реалността при къщите: Мечтата за къща с двор около Варна съществува у почти всеки втори клиент. Когато стигнем до реални огледи обаче, повечето хора разбират, че качествена къща с уреден достъп и инфраструктура струва значително повече от апартамент, и много от тях се връщат към градските жилища. Тук отново вариант е закупуването на зелено от доказан строител, което оказва влияние върху цената и дава възможност за корекции в разпределенията по собствен вкус.
Калоян Георгиев: Има ли разлика между очакванията на продавачите и реалните възможности на купувачите? Случва ли се собственици да обявяват имотите си на нереалистично високи цени и как това влияе на сделките?
Петър Велчев: Тази разлика съществува винаги, но през последната година се изостри. Много собственици подхождат емоционално – те продават спомените си, личния труд по ремонта отпреди 8 години или просто изчисляват сумата, която им трябва за следващата покупка, вместо да гледат реалността.
Как реагират купувачите днес и какъв е резултатът:
Купувачите просто подминават: Днес купувачите във Варна са много добре информирани. Ако видат надценен имот, те дори не се обаждат да преговарят. Разпространеното схващане на продавачите „Аз да го пусна скъпо, пък който иска да даде оферта“ вече не работи. Ако цената е нереална, купувачът изобщо не влиза на оглед.
Блокиране на процеса: Понякога надценените имоти спират цели вериги от сделки – човек продава своя апартамент скъпо, за да купи друг, но тъй като неговият не се купува, процесът спира за всички по веригата.
Какво работи всъщност: Правилно оцененият имот генерира огледи още през първите 2–3 седмици. Тогава преговорите са разумни (в рамките на 2% до 4% коментар от цената) и сделката се случва бързо, гладко и без излишни нерви и за двете страни.
Калоян Георгиев: Как влияят икономическата ситуация, лихвите по ипотечните кредити и очакванията около еврото върху пазара на имоти във Варна? Забелязвате ли промяна в поведението на купувачите?
Петър Велчев: Влиянието на икономиката се усеща най-вече през промяната в нагласата на купувачите – те вече не действат под въздействието на паника или страх, че „цените ще избягат“, а подхождат като инвеститори.
Ето основните акценти:
Умереност и предварителни сметки: Хората следиха новините за затягане на условията от страна на БНБ и банковите регулации. Поради това купувачите станаха много по-внимателни. Те вече изчисляват не само дали могат да покриват месечната вноска днес, а и как би се отразила евентуална малка промяна в лихвените нива след 2–3 години.
Еврото и страхът от обезценяване: Въпросите около приемането на еврото караха и продължават да карат много хора с налични капитали да ги пренасочват към недвижими имоти. Във Варна това се вижда ясно при покупката на малки жилища за отдаване под наем или за краткосрочно отдаване, където инвеститорите търсят регулярна доходност и защита на главницата.
По-дълъг процес на вземане на решение: Ако преди се вземаше капаро на първи или втори оглед, днес купувачите правилно изискват повторен оглед, консултират се с майстори за очаквания ремонт и правят щателна проверка на документите преди да потвърдят сделката.
Калоян Георгиев: Варна е един от най-атрактивните градове за инвестиции в имоти. Кои райони според Вас имат най-голям потенциал за развитие през следващите години и защо?
Петър Велчев: За да отговорим правилно, трябва първо да разделим инвеститорите на два типа: такива, които търсят сигурен месечен наем, и такива, които разчитат на поскъпване на самия имот във времето.
За сигурен наем (студенти и млади специалисти): Районите около Медицинския университет, Окръжна болница, ХЕИ и Техническия университет си остават без конкуренция. Там няма изненади – търсенето на наематели е постоянно, а празните периоди между двама наематели са минимални. Потенциалът тук е в стабилността, а не в някакъв скок на цените.
За капиталов растеж (ново строителство за семейства): Западната част на града – „Възраждане“ и подобрените зони във „Владиславово“. Много хора подценяват тези квартали, но точно там строителите имат възможност да предвидят нормални разстояния между сградите, достатъчно гаражи и търговски площи. Младите семейства с ограничен бюджет масово се насочват натам, което гарантира пазар за тези имоти.
За краткосрочен наем и ваканционен профил: Районът между „Бриз“ и „Св. Св. Константин и Елена“. Тук инвестицията е по-скъпа, но имотите запазват висока стойност, а при добро управление (през платформи като Airbnb и Booking) носят по-висока доходност през топлата половина от годината.
Калоян Георгиев: Какво очаквате да се случи с пазара на недвижими имоти във Варна през следващите 2–3 години? Ще продължат ли цените да растат, очаквате ли стабилизиране или е възможна корекция?
Петър Велчев: Пазарът във Варна навлиза в зряла фаза. Най-краткият отговор е: плавна стабилизация с лек ръст за качествените имоти.
Три са основните стълба, които ще определят пазара:
Варна продължава да расте: За разлика от по-малките градове в България, Варна е икономически център с постоянно приток на хора, студенти и бизнес. Търсене на имоти винаги ще има, а това пази пазара от сривове.
Ножицата между качествено и некачествено ще се разтвори: Преди всичко се купуваше и поскъпваше наред. През следващите 2–3 години добрият имот на хубава локация с гараж и добро разпределение ще продължи да държи висока цена и постепенно да поскъпва. В същото време имотите с множество компромиси ще стоят все по-дълго на пазара и собствениците им ще са принудени да правят отстъпки.
Достъпност на кредитирането: Докато лихвите по ипотеките остават около здравословни за потребителите нива, хората ще продължат да купуват. Пазарът ще бъде движен от реални купувачи, които търсят дом за семейството си, а не от чисти спекуланти.
Калоян Георгиев: Ако днес човек разполага със спестявания и обмисля покупка на имот във Варна, какъв съвет бихте му дали? По-добре ли е да купи сега или да изчака, и какви фактори трябва да вземе предвид?
Петър Велчев: Моят съвет към всеки с налични спестявания е да не подхожда с паника, но и да не изпада в пълна пасивност. В момента пазарът във Варна предлага нещо, което го нямаше преди 2 години – време за избор и възможност за спокойни преговори.
Ето как да подходите разумно:
Ако търсите за живеене: Най-добрият момент да купите е тогава, когато излезе имот, който отговаря на 80–90% от изискванията на семейството ви. Ако го подминете с идеята „след 6 месеца може да е по-евтино“, рискът е същият имот да бъде купен от друг, а вие да се принудите на по-лош компромис по-късно.
Ако купувате с цел инвестиция: Направете си точна сметка за доходността от наем. Не купувайте имот само защото цената му за квадратен метър ви изглежда „ниска“. Ниската цена почти винаги крие проблем с локацията, сградата или инфраструктурата, което после пречи на бързото отдаване под наем.
Използвайте предимството си като купувач: Днес купувачите с готови пари или с предварително одобрен кредит имат предимство. Продавачите, които са стъпили на земята и наистина искат да продадат, са склонни на коментар в цената при конкретна оферта и готовност за бърза сделка.
