С над шест години опит в сферата на недвижимите имоти, Денислав Каракашев, брокер в RE/MAX Partners, се утвърждава като професионалист, за когото доверието и личният подход са в основата на успешната сделка. През годините той е помогнал на стотици клиенти да направят важната крачка към своя нов дом или да реализират максималната стойност на своя имот. За него брокерската професия е не просто работа, а призвание, което съчетава познаване на пазара, професионализъм и разбиране на индивидуалните нужди на всеки клиент.
Калоян Георгиев: Как се промени пазарът на недвижими имоти във Варна през последната година и какви са най-важните тенденции, които наблюдавате в момента?
Денислав Каракашев: Пазарът се промени до голяма степен според очакванията ми, а именно – броят на сделките е значително по-малък спрямо предходната година. Въпреки това, според мен не може да се говори за срив на пазара. В момента по-сериозен застой се наблюдава основно при жилищата, които се нуждаят от основен ремонт. Високите цени на строителните материали и услугите на майсторите оказват сериозно влияние върху търсенето на този тип имоти. При по-новото строителство, особено при сградите, които все още са в начален етап на строеж, също се наблюдава немалък застой. От друга страна, готовите жилища, които не изискват сериозен ремонт, са сред най-слабо засегнатите от настоящата ситуация и все още се реализират в сравнително нормални срокове. Друга интересна тенденция, която наблюдавам, е сериозното търсене на къщи в селата и местностите в близост до Варна. Все повече хора търсят възможност да живеят извън града, но същевременно да останат на сравнително кратко разстояние от него.
Калоян Георгиев: Цените на имотите във Варна продължават да бъдат сред най-коментираните теми – очаквате ли нов ръст, стабилизиране или евентуална корекция?
Денислав Каракашев: Има две основни гледни точки по този въпрос и те до голяма степен си противоречат. Едната е тезата на хората, които смятат, че цените отдавна са достигнали своя пик и предстои рязък спад заради намаляването на броя на сделките. Според тази логика това ще окаже натиск върху продавачите и те ще започнат да свалят драстично цените. Другата теза е, че откакто сме в еврозоната, цените на много стоки и услуги се увеличиха значително. Несигурността в глобален мащаб, особено по отношение на горивата, оказва влияние и върху цените на суровините и строителните материали. Затова е трудно да очакваме при общо поскъпване на разходите цените на имотите изведнъж да се сринат. Според мен истината е някъде по средата между тези две мнения. Не очаквам резки промени в цените нито във възходяща, нито в низходяща посока, поне до края на 2026 г. В такива времена е изключително трудно и до известна степен хазартно да се правят категорични прогнози. В по-дългосрочен план обаче очаквам постепенно намаляване на цените и плавно обръщане на пазара. В никакъв случай не вярвам, че това ще се случи бързо и ударно.
Калоян Георгиев: Кои райони на Варна в момента са най-търсени от купувачите и има ли квартали, които според вас тепърва ще увеличават своята стойност?
Денислав Каракашев: В момента много купувачи търсят преди всичко практичност и удобна локация. Особено младите семейства харесват и предпочитат Възраждане 1 заради близостта до всичко необходимо – спирки, парк, училища, детски градини, големи хипермаркети и други удобства. Купувачите, които търсят имот с инвестиционна цел, често се насочват към Левски заради близостта до университетите и големия брой студенти в района. Ако говорим за квартали с потенциал за увеличение на стойността в перспектива, бих отличил Пчелина и Виница. Пчелина със сигурност има потенциал за развитие. В момента това е един от малкото райони, в които все още могат да се намерят по-достъпни цени, като основната причина за това е недостатъчно развитата инфраструктура. С подобряването и благоустрояването на района очаквам цените там постепенно да се повишават. Виница е друг квартал, който през последните години претърпя сериозна промяна. Той има редица предимства – близостта до КК „Св. Св. Константин и Елена“ и Златни пясъци, възможността да се стига до него по няколко различни маршрута, по-чистият въздух и по-спокойната среда. Районът традиционно е характерен с преобладаващи къщи, но това постепенно се променя. Все повече от старите къщи се заменят с малки жилищни кооперации и ново строителство, което променя облика на квартала и създава предпоставки за неговото развитие, както и интерес от по – млади хора и семейства. Именно Пчелина и Виница бих отличил като два района с добър потенциал за развитие и увеличаване на стойността на имотите в бъдеще.
Калоян Георгиев: Как се промениха изискванията на купувачите – какво търсят днес хората, когато избират жилище, в сравнение с преди няколко години?
Денислав Каракашев: Най-съществената разлика е, че днес купувачите много повече обмислят решенията си, преди да предприемат действие. Особено през миналата година много хора купуваха имоти заради несигурността и притесненията около предстоящото въвеждане на еврото и действаха по-емоционално и прибързано. Традиционно сме народ, който предпочита да инвестира в недвижими имоти и това е част от нашата народопсихология. Днес обаче купувачите са много по-премерени – сравняват повече, задават повече въпроси и анализират различните възможности, преди да пристъпят към покупка. Масово това, което търсят, е сигурност. Разбира се, няма как да се отговори еднозначно на въпроса какво търсят днес хората, защото много зависи от целта на покупката – дали става въпрос за собствено жилище, инвестиция, последваща препродажба или отдаване под наем. Както казах и преди малко, основното, което купувачите търсят от нас като посредници, е сигурност и информираност. Те искат да разполагат с достатъчно информация, за да могат да вземат спокойно и добре обмислено решение. Може би обединяващият фактор при всички видове купувачи е комуникативността на района – близостта до основните удобства, които са необходими в ежедневието, добрата инфраструктура и лесният достъп до различни точки на града.
Калоян Георгиев: До каква степен високите лихви по ипотечните кредити и икономическата несигурност влияят върху решенията на купувачите и продавачите?
Денислав Каракашев: Според мен лихвите по ипотечните кредити в България все още не могат да бъдат определени като високи – дори напротив. Въпреки това именно този фактор може да промени сериозно пазара в бъдеще. Ако банките започнат по-осезаемо да повишават лихвите, затегнат изискванията към кредитоискателите и ипотечният кредит стане по-трудно достъпен, това със сигурност ще има сериозни последици за пазара. Именно тогава бихме могли да видим по-сериозен спад на цените. Що се отнася до икономическата ситуация в световен мащаб, влиянието ѝ върху пазара бих определил с една дума – несигурност. Това води до по-голяма предпазливост и плахост при вземането на решения от страна на купувачите. При новостроящите се сгради например едно от основните притеснения е дали инвеститорът ще успее да завърши проекта. Купувачите се питат и дали няма да има още по-сериозни катаклизми с цените на горивата, които съответно да доведат до ново поскъпване на строителните материали и останалите разходи. При продавачите ситуацията е малко по-различна. Все още на част от тях им е трудно да осъзнаят, че вече не сме в пазара от 2025 г. и че продавачът не може да диктува пазара еднолично, както беше в предходния период. Все по-осезаемо се вижда, че надценените имоти просто не се продават или изискват много сериозна корекция в цената. Тази промяна в поведението на пазара според мен ще помогне на продавачите да избегнат и една от големите грешки, които често допускат – прекалено големия марж за преговор, заложен още в офертната цена. Например, ако продавачът иска да получи 150 000 евро за имота си, вместо да остави разумен марж от 1 000–2 000 евро за преговори, той може да обяви имота за 160 000–165 000 евро. Така обаче имотът вече изглежда сериозно надценен и неатрактивен за купувачите. Те няма как да знаят предварително, че продавачът е склонен на подобна корекция в цената. В резултат на това имотът може да остане по-дълго на пазара, а колкото по-дълго една оферта стои без реален интерес, толкова повече губи от своята атрактивност и преговорната позиция постепенно се измества в полза на купувача.
Калоян Георгиев: Кои са най-честите грешки, които допускат хората при покупка или продажба на имот, и как могат да ги избегнат?
Денислав Каракашев: Една от най-честите грешки както при продавачите, така и при купувачите е, че не проучват достатъчно добре хората, с които работят. Както когато посещаваме ресторант, хотел или ново място за първи път, търсим отзиви и информация за него в интернет, така трябва да подхождаме и при избора на брокер. Днес това е много по-лесно благодарение на технологиите и изкуствения интелект. Всеки може сравнително бързо да проучи даден агент или агенция и по този начин да вземе по-информирано решение. За съжаление, браншът ни все още не е регулиран и не е рядкост купувач или продавач да попадне на неквалифициран човек, без да е направил предварителна проверка. Впоследствие това може да доведе до разочарование и да създаде усещането, че всички брокери работят по един и същи начин, което със сигурност не е вярно. Друга основна грешка, особено при продавачите, е работата с прекалено много брокери едновременно. Това в много случаи е изцяло в техен ущърб, защото имотът започва да се конкурира сам със себе си. За купувача е отблъскващо и подвеждащо, когато вижда един и същи имот в пет различни обяви с различни цени, площи, етажи и друга информация. Освен това при този модел на работа продавачът трудно може да контролира целия процес и на практика оставя продажбата на имота си до голяма степен на случайността. При работата с един проверен и препоръчан агент ситуацията е съвсем различна – продавачът има един отговорен човек, който координира процеса и може да му предостави пълноценно обслужване. При купувачите една от често срещаните грешки е прекаленото отлагане на решението. Например, още на втория оглед те могат да попаднат на имот, който напълно отговаря на търсенето им и който действително им харесва, но решават да продължат да гледат още и още, за да не избързат. Понякога това води до момент, в който първоначално харесаният имот вече не е актуален. В същото време купувачите започват да сравняват всички следващи имоти с него, което допълнително усложнява избора и превръща покупката на жилище в много по-труден процес. Затова според мен и при покупката, и при продажбата най-важното е човек да бъде добре информиран, да работи с проверен професионалист и да има ясна стратегия още преди да започне процеса.
Калоян Георгиев: Ако трябва да дадете един съвет на човек, който в момента се колебае дали да купи или да продаде имот във Варна – какъв би бил той?
Денислав Каракашев: Да се свърже с мен, за да мога да му дам пълна информация за моментното състояние на пазара и да изградим заедно стратегия за продажбата или покупката на имот. Шегата настрана, ще се повторя с отговора си от предходния въпрос. Съветът ми и към купувачите, и към продавачите е преди да вземат решение да се консултират с проверен и компетентен човек в тази сфера. Така могат да получат реална представа за ситуацията на пазара и да избегнат грешки, които впоследствие биха могли да им струват скъпо. За да си успешен, трябва да приемаш работата си за хоби и удоволствие!
