Ивелина Димитрова е професионалист с дългогодишен опит в сферата на недвижимите имоти. От 2015 година тя се развива като брокер, като през годините изгражда задълбочени познания за пазара и индивидуален подход към своите клиенти. Днес Ивелина е част от екипа на Lions Group, където продължава да помага на хората да правят уверени и успешни решения при покупка, продажба и инвестиции в недвижими имоти.
Калоян Георгиев: Ивелина Димитрова, като брокер от Lions Group, как бихте описали пазара на недвижими имоти във Варна през 2026 г.? Продължава ли поскъпването на жилищата и какви са основните тенденции, които наблюдавате?
Ивелина Димитрова: През 2026 г. пазарът на недвижими имоти във Варна според мен преминава през една по-различна фаза в сравнение с предходните години. Наблюдава се значителен спад в броя на сделките, което според мен не означава непременно спад на интереса към недвижимите имоти, а по-скоро промяна в поведението на купувачите.
Днешният клиент е много по-информиран, по-внимателен и по-взискателен. Хората вече не вземат решение толкова емоционално и прибързано, а анализират повече възможностите си, сравняват различни имоти и търсят реална стойност срещу средствата, които инвестират.
По отношение на цените към момента не виждам предпоставки за сериозен спад. Пазарът е силно обвързан с цената на новото строителство – стойността на земята, строителните материали, труда и всички съпътстващи разходи. Това естествено поставя определена граница, под която цените трудно биха могли да паднат значително.
Една от най-ясно изразените тенденции, които наблюдавам при купувачите, е търсенето на готово и завършено жилище. Независимо дали става въпрос за ново или старо строителство, все повече хора предпочитат имотът да бъде завършен „до ключ“, а още по-добре – напълно обзаведен и готов за нанасяне. В забързаното ежедневие хората все по-малко искат да преминават през ремонти, избор на майстори, обзавеждане и допълнителни непредвидени разходи.
Според мен през 2026 г. не толкова самият факт, че един имот се предлага на пазара, ще бъде решаващ за неговата продажба, а правилното му позициониране. Имотите с реална пазарна цена, добро състояние и качествено представяне ще продължат да намират своите купувачи. При останалите просто ще се изисква повече време и по-реалистично отношение към пазара.
Калоян Георгиев: Кои райони на Варна са най-търсени през 2026 г. според наблюденията Ви като брокер в Lions Group? Има ли квартали, които в момента бележат по-сериозен интерес от страна на купувачите?
Ивелина Димитрова: Към 2026 г. интересът към недвижимите имоти във Варна продължава да бъде концентриран най-вече в районите с добре изградена инфраструктура, удобен достъп до центъра, училища, детски градини, магазини и всички необходими удобства за ежедневието.
Традиционно централните райони на града остават сред най-търсените. Райони като Левски, Базар Левски, Цветен квартал, Лятно кино „Тракия“, Чайка и Младост продължават да бъдат предпочитани както за собствено жилище, така и като инвестиция.
През последните години наблюдавам все по-сериозен интерес и към район Възраждане 1. Това е квартал, който според мен има все по-голям потенциал и се развива изключително активно. Новото строителство, инфраструктурата и възможността купувачите да намерят по-разнообразни предложения го превръщат във все по-предпочитан избор.
Не мога да не отбележа и развитието на район Виница и зоната в посока Св. св. Константин и Елена. Все повече хора търсят по-спокойна среда, повече пространство и близост до морето, без да се отказват от удобството да бъдат сравнително близо до града. Именно това според мен ще продължи да прави тези райони все по-привлекателни.
Пчелина също е квартал, който през последните години се развива много динамично и търсенето там е значително. Все повече купувачи го разглеждат като възможност за по-спокоен начин на живот, като същевременно запазват добра връзка с града.
Според мен една от основните тенденции през 2026 г. е, че купувачите вече не избират даден район само заради неговото име или близостта му до центъра. Все по-важни стават инфраструктурата, възможността за паркиране, качеството на строителството, наличието на училища и детски градини, както и цялостната среда на живот.
Затова бих казала, че интересът във Варна вече е по-разпределен. Централните и утвърдени райони продължават да бъдат силно търсени, но все повече купувачи насочват вниманието си и към развиващи се райони, които предлагат по-добър баланс между цена, качество на живот и перспектива.
Калоян Георгиев: Ивелина Димитрова, как се промени поведението на купувачите във Варна през тази година? По-често ли търсят ново строителство, готови жилища за нанасяне или имоти с инвестиционна цел?
Ивелина Димитрова: През тази година определено наблюдавам промяна в поведението на купувачите. Ако преди клиентът често беше готов да направи компромис с етапа на строителство или със състоянието на имота, днес виждам много по-ясно изразено желание за сигурност и конкретен краен резултат.
При новото строителство най-предпочитани са жилищата с Акт 16, а след тях – имотите в по-напреднал етап на строителство, най-често след Акт 14. Купувачът все повече иска да види реално сградата и жилището, в което ще инвестира средствата си, а не просто да вземе решение по проект.
Най-голямо обаче остава търсенето на готови жилища за живеене – завършени „до ключ“ или напълно обзаведени. Хората все по-рядко искат след покупката да започват дълъг период на ремонти, търсене на майстори и допълнителни непредвидени разходи. За много купувачи днес времето е също толкова ценен ресурс, колкото и самите средства.
По отношение на инвестиционните покупки, според моите лични наблюдения като брокер, те са значително по-малка част от търсенето в сравнение с покупките с цел собствено жилище. В момента много повече клиенти търсят дом за себе си и своето семейство, отколкото имот единствено като инвестиция.
Друга много ясно изразена тенденция е засиленият интерес към гаражи и паркоместа. Проблемът с паркирането във Варна става все по-сериозен и това променя критериите при избора на жилище. Все по-често купувачът поставя въпроса за паркирането още в началото на търсенето, а наличието на гараж или паркомясто вече не е просто допълнително удобство, а сериозен фактор при вземането на решение.
Ако трябва да обобщя – през 2026 г. купувачът търси преди всичко сигурност, готовност и удобство. Не просто имот, а решение, което максимално отговаря на неговия начин на живот.
Калоян Георгиев: Какво показва практиката Ви в Lions Group по отношение на цените на имотите във Варна? Има ли разминаване между цените, които собствениците очакват да получат, и реалните пазарни нива?
Ивелина Димитрова: В практиката ни в Lions Group доста често наблюдаваме разминаване между цената, която собственикът очаква да получи за своя имот, и реалната пазарна стойност, на която в момента се случват сделките.
Това е напълно разбираемо – когато човек продава собствения си дом, той не оценява само квадратните метри и характеристиките на имота. В цената има и много лична история, вложени средства, ремонти и емоция. Но пазарът не определя цената според това колко е струвал ремонтът или колко средства са вложени през годините. Тя се определя от това какво реално са готови да платят купувачите в конкретния момент.
Именно тук виждам една от най-важните роли на добрия брокер – не просто да приеме желаната от собственика цена, а да даде реална и аргументирана оценка на имота, да покаже какви са конкурентните предложения и най-вече – на какви нива действително се сключват сделки.
Все по-често срещаме и един интересен парадокс. Собственикът казва: „Да, може би бих продал на тази цена, но после аз няма какво да купя.“ И това всъщност е напълно реален проблем на днешния пазар. Цените са високи не само за имота, който продаваш, но и за следващия имот, който искаш да купиш.
Затова според мен решението не е просто да се каже „ще изчакам още малко, за да получа по-висока цена“. Много по-важно е да се направи цялостна стратегия – какво продаваш, на каква реална пазарна цена, какво искаш да закупиш след това и как да свържеш двете сделки по най-добрия начин.
Пазарът през 2026 г. според мен изисква много повече реалистичност и професионален подход. Надцененият имот може да стои дълго на пазара, да загуби интереса на купувачите и в крайна сметка собственикът да се върне до същата реална цена, но след изгубено време.
Нашата работа като брокери е именно да бъдем обективната страна в този процес – да защитим интереса на собственика, но едновременно с това да му дадем реалната картина на пазара.
Калоян Георгиев: Варна традиционно е един от най-интересните градове за инвестиции в недвижими имоти. Ивелина Димитрова, какъв е интересът към инвестиционните имоти през 2026 г. и кои типове имоти са най-привлекателни за инвеститорите?
Ивелина Димитрова: Варна традиционно остава интересен пазар за инвестиции в недвижими имоти, но през 2026 г. бих казала, че инвестиционният купувач е по-внимателен и по-конкретен в това, което търси.
Най-привлекателни продължават да бъдат жилищните имоти, като двустайните апартаменти традиционно са сред най-търсените. Причината е, че те имат добра ликвидност – по-лесно се отдават под наем, по-лесно се препродават и са достъпни за по-широк кръг купувачи.
Разбира се, много зависи от конкретната инвестиционна цел. Един инвеститор може да търси имот за дългосрочно отдаване под наем, друг – жилище в район с потенциал за краткосрочно настаняване, а трети може да търси имот, който да запази стойността на капитала му в дългосрочен план.
При инвестиционната покупка вече не е достатъчно просто да се каже „купувам имот във Варна“. Районът, цената на придобиване, състоянието на имота, разходите за поддръжка, възможността за паркиране и потенциалният доход от отдаване под наем са все по-важни фактори.
Интересът към инвестиционните имоти определено го има, но според моите наблюдения той остава по-малък спрямо търсенето на жилища за собствено ползване. Инвеститорът днес е много по-сметлив – той иска да знае не само колко ще струва имотът, но и каква реална възвръщаемост може да очаква.
Ако трябва да обобщя, жилищата – и особено добре позиционираните двустайни апартаменти – продължават да бъдат един от най-сигурните и ликвидни сегменти за инвестиция във Варна. Но както винаги, при недвижимите имоти най-важни остават три неща – правилният имот, правилната локация и правилната цена.
Калоян Георгиев: Как влияе ипотечното кредитиране върху пазара във Варна през 2026 г.? Забелязвате ли промяна в поведението на клиентите, които купуват жилище с банков кредит?
Ивелина Димитрова: Ипотечният кредит продължава да бъде много важен инструмент при покупката на жилище и има сериозно влияние върху пазара на недвижими имоти във Варна.
От практиката ми бих казала, че в момента клиентите, които купуват със собствени средства, и тези, които използват ипотечно финансиране, са приблизително 70 на 30. Тоест кредитът продължава да бъде реална възможност за голяма част от купувачите да реализират покупка, която иначе би била по-трудна само изцяло със собствени средства.
Към момента условията за жилищно кредитиране в България остават сравнително благоприятни, особено за клиентите с добър финансов профил. Банките са сравнително гъвкави, но в същото време разглеждат внимателно доходите, финансовата стабилност и кредитоспособността на клиента.
Това, което наблюдавам в практиката си, е, че клиентите, които използват ипотечен кредит, са по-внимателни при избора на имот. Те не гледат единствено крайната цена, а преценяват и каква месечна вноска могат спокойно да поемат и дали цялостната покупка е разумна за тях в дългосрочен план.
В крайна сметка ипотечното кредитиране остава един от основните фактори, които поддържат жилищния пазар активен. А за купувача най-важното е не просто да получи кредит, а да избере имот, който реално отговаря на финансовите му възможности.
И тук отново виждам важната роля на добрия брокер – да помогне на клиента да направи реалистичен избор и да не надхвърля разумните граници на бюджета си.
Калоян Георгиев: Като брокер от Lions Group, кои са най-честите грешки, които виждате при купувачите и продавачите на варненския пазар? Какво бихте посъветвали хората, които обмислят сделка в момента?
Ивелина Димитрова: Според мен една от най-честите грешки при купувачите е, че започват да търсят имот, преди да са изяснили реалните си финансови възможности.
Особено когато покупката ще бъде с ипотечно финансиране, много важно е човек предварително да знае какъв кредит може да получи, какъв доход е необходимо да има, каква месечна вноска може спокойно да поеме и с какво самоучастие разполага. Понякога клиентът харесва даден имот и смята, че ще успее да го финансира, но впоследствие се оказва, че или доходът му не е достатъчен за желания кредит, или няма необходимите собствени средства за самоучастие и допълнителните разходи по сделката.
Затова моят съвет към купувачите е първо да изяснят бюджета и възможностите си, а след това да започнат търсенето. Така ще търсят реално постижим имот и ще си спестят много време и разочарования.
При продавачите една от най-честите грешки е нежеланието да приемат реалната пазарна цена на имота. Разбирам напълно, че всеки собственик има емоционална връзка с жилището си и естествено иска да получи максимално добра цена. Но когато ние като брокери направим реална пазарна оценка и кажем на собственика на какво ниво действително може да бъде продаден имотът, бих ги посъветвала да бъдат малко по-благоразположени и да се доверят на професионалната оценка.
Защото една нереалистично висока цена може да доведе до много повече загубено време, отколкото до по-висока продажна цена.
И може би най-важният ми съвет и към купувачите, и към продавачите е да изберат правилния брокер. Човек, който няма просто да публикува една обява или да покаже няколко имота, а ще бъде до клиента от началото до края на процеса – от правилното определяне на цената и подготовката на сделката до самото финализиране.
При една сделка с недвижим имот има много детайли, документи, банки, нотариуси и различни ситуации, които могат да възникнат. Затова според мен добрият брокер не е просто посредник между две страни – той е човекът, който трябва да води клиента през целия процес и да му даде сигурност, спокойствие и професионална подкрепа.
Калоян Георгиев: И накрая, Ивелина Димитрова, каква е Вашата прогноза за пазара на недвижими имоти във Варна през следващите 12 месеца? Очаквате ли нов ръст на цените, стабилизиране или промяна в търсенето и предлагането?
Ивелина Димитрова: Моята прогноза за пазара на недвижими имоти във Варна през следващите 12 месеца е по-скоро за запазване на настоящите ценови нива, отколкото за сериозен спад. Разбира се, пазарът на недвижими имоти е пряко свързан с редица икономически фактори и един от най-важните сред тях остава инфлацията. Ако тя започне отново да нараства, това неминуемо би оказало влияние върху разходите за строителство – цената на материалите, труда, услугите и всички съпътстващи дейности. Оттам естествено може да се повиши себестойността на новото строителство, което би оказало натиск и върху продажните цени на новите жилища. А когато цените на новото строителство се повишават, това в определена степен влияе и върху цените на останалите жилища на пазара. Затова лично аз не очаквам съществен спад на цените през следващите 12 месеца. По-вероятният сценарий според мен е запазване и стабилизиране на пазара, като при определени икономически условия е възможно да наблюдаваме и нов, макар и по-умерен ръст. По отношение на търсенето смятам, че то ще продължи да бъде активно, но купувачите ще останат по-внимателни и по-взискателни. Имотите, които са правилно оценени, добре позиционирани и отговарят на реалните нужди на пазара, ще продължат да намират своите купувачи. При надценените имоти вероятно ще е необходимо повече време за реализация. Ако трябва да обобщя с едно изречение – не очаквам пазарът във Варна да се движи към спад, а по-скоро към период на стабилизиране, в който икономическите фактори ще определят дали следващата стъпка ще бъде запазване на цените или нов, по-умерен ръст.
