С повече от 10 години опит в сферата на недвижимите имоти, Татяна Черелова от ERA Недвижими имоти познава пазара отблизо – от динамиката на цените и търсенето до очакванията на купувачи и продавачи. В професионалния си път тя се е срещала с различни ситуации и казуси, които дават ценна перспектива за развитието на имотния пазар. Разговаряме с нея за актуалните тенденции, предпочитанията на клиентите и какво да очакваме от пазара на недвижими имоти.
Калоян Георгиев: Как бихте описали пазара на недвижими имоти във Варна в момента – какви са основните тенденции, които наблюдавате?
Татяна Черелова: В момента бих определила пазара като стабилен, но по-спокоен и много по-селективен. След динамиката и ръста, които наблюдавахме през последните години, сега виждаме по-скоро задържане на нивата.
Интерес има, купувачи има, но вече не всеки имот се продава на всяка цена. Купувачите сравняват повече и са по-внимателни, а при реалните сделки все по-често се стига до договаряне.
Интересното е, че новото строителство, което беше един от основните двигатели на пазара, в момента също върви с по-забавени темпове. Затова според мен все по-голямо значение има качеството на конкретния имот, а не просто това дали е „ново строителство“.
Калоян Георгиев: Продължават ли да растат цените на жилищата във Варна и според вас докъде може да стигне този ръст?
Татяна Черелова: В момента аз не виждам същия ръст на цените, който наблюдавахме през последните години. По-скоро цените държат достигнатите нива.
Това, което виждаме на практика, е повече договаряне. Обявената цена и реалната цена, на която се сключва сделката, все по-често са различни.
Разбира се, това не важи най-вече за качествените, добре направени имоти. Там цените се задържат много по-стабилно.
За клиентът вече не е толкова важно просто колко струва квадратният метър, а какво стои зад тази цена – локация, качество на строителството, разпределение, изпълнение, инфраструктура и реалната стойност на имота.
Калоян Георгиев: Кои квартали на Варна в момента са най-търсени от купувачите и какво определя интереса към тях?
Татяна Черелова: Търсенето е доста различно в зависимост от бюджета и нуждите на купувача. Продължават да са интересни райони с добра инфраструктура и комуникация, както и квартали, в които има качествено ново строителство.
Но според мен вече не можем да говорим само за „модерни квартали“. Все повече купувачи гледат конкретния имот – как е направен, какво е изложението, какво е разпределението, какви са общите части, има ли паркиране и какво се случва около сградата.
Тоест локацията остава изключително важна, но качеството на конкретния имот започва да тежи все повече.
Калоян Георгиев: Как се е променило поведението на купувачите през последните години – търсят ли вече повече качество, локация и енергийна ефективност за сметка на по-ниската цена?
Татяна Черелова: Да, определено. Купувачът днес е много по-информиран и много по-внимателен.
Хората вече не гледат само цената на квадратен метър. Интересуват се от качеството на строителството, разпределението, изложението, енергийната ефективност, общите части и бъдещите разходи.
И все по-често виждаме, че човек предпочита да плати малко повече за качествен имот, вместо да направи компромис с нещо, което после ще го преследва години наред.
Калоян Георгиев: Какви са най-честите грешки, които хората допускат, когато купуват или продават имот?
Татяна Черелова: При продавачите една от най-честите грешки е начинът, по който определят цената.
Често чуваме: „Съседът продаде за толкова, значи и моят струва толкова.“ Или още по-често: „На мен ми трябват толкова, защото съм харесал следващия имот.“
Но пазарът няма как да се съобрази с това колко пари са необходими на продавача за следващата му покупка.
Цената трябва да бъде съобразена с реалния пазар, с конкретния имот и с това какво реално са готови да платят купувачите.
При купувачите пък най-честата грешка е да се фокусират само върху цената и да подценят проверките – документи, състояние на имота, строителство и всички бъдещи разходи.
Калоян Георгиев: Има ли разлика между очакванията на продавачите за цената на техния имот и реалните възможности на пазара? Как се намира правилният баланс?
Татяна Черелова: Да, и според мен това е един от основните проблеми на пазара в момента.
Много продавачи все още живеят в пазара от миналата година. Но е време да се събудят и да видят реалността на тазгодишния пазар.
Това, че преди няколко месеца или преди година някой е продал имот на определена цена, не означава автоматично, че днес същата цена ще бъде постигната.
Правилният баланс идва от реална пазарна оценка, сравнение с конкурентните имоти и най-вече от обратната връзка на реалните купувачи.
Защото можем да сложим всякаква цена в една обява, но пазарът в крайна сметка казва истината.
Калоян Георгиев: Какво бихте посъветвали млад човек или семейство, които в момента обмислят покупка на първото си жилище във Варна – да изчакат или да действат?
Татяна Черелова: Ако говорим за семейство, което има стабилни доходи, възможност за финансиране и реална нужда от собствен дом, аз не бих ги посъветвала да чакат просто с надеждата, че цените изведнъж ще паднат значително.
В момента все още сме при сравнително ниски лихвени нива по ипотечните кредити, което прави покупката доста по-достъпна в сравнение с това, което сме виждали преди 10 години.
Но това не означава да се купува на всяка цена.
Моят съвет е: не чакайте непременно пазара, изчакайте правилния имот. Ако намерите качествено жилище на реална цена и финансово покупката е по силите ви, има смисъл да действате.
Калоян Георгиев: Като брокер с пряк поглед върху пазара, как очаквате да се развие варненският имотен пазар през следващата година? Какво може да го промени най-силно?
Татяна Черелова: Очаквам по-скоро стабилизиране на пазара. Не очаквам нито срив, нито ново рязко покачване на цените, каквото видяхме през последните години.
Жилището все още е една от най-предпочитаните инвестиции в България и не смятам, че хората ще спрат да купуват. Освен инвеститорите, имаме и все повече млади семейства, които търсят собствен дом и са все по-взискателни към качеството.
Очаквам обаче да има по-ясно разделение между качествените и некачествените имоти. Според мен старото строителство постепенно ще започне да изостава спрямо доброто ново строителство – не защото всяко ново е по-добро, а защото купувачите все повече търсят съвременна среда, енергийна ефективност, качество и по-ниски бъдещи разходи.
Така че очаквам не спад на пазара, а по-нормален и по-балансиран пазар, в който добрите имоти ще се продават, а надценените ще стоят по-дълго.
